Prawa dotyczące zagospodarowania przestrzennego są uchwalane przez miasta lub hrabstwa w celu ograniczenia sposobu użytkowania nieruchomości na niektórych obszarach. Celem tych przepisów jest powstrzymanie firm przed negatywnym wpływem na dzielnice mieszkaniowe – zazwyczaj w celu zmniejszenia ruchu i zatłoczenia, a także zapewnienia ludziom bezpiecznych i spokojnych miejsc do życia. Podobnie stowarzyszenia właścicieli domów kontrolują użytkowanie nieruchomości w ramach określonej planowanej inwestycji. Niezależnie od tego, czy chcesz odmalować swój dom, czy rozpocząć działalność gospodarczą, powinieneś najpierw sprawdzić przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, aby upewnić się, że proponowane użytkowanie jest dozwolone.
Kroki
Część 1 z 3: Sprawdzanie rozporządzeń miejskich i powiatowych
Krok 1. Określ, jakie prawa mają zastosowanie do Twojej nieruchomości
W zależności od tego, gdzie znajduje się nieruchomość, konieczne może być rozważenie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego hrabstwa lub miasta.
- Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego miast zazwyczaj mają pierwszeństwo przed przepisami hrabstwa, jeśli nieruchomość znajduje się w granicach miasta.
- Oprócz rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego, upewnij się, że patrzysz na wszelkie inne przepisy, które mogą mieć zastosowanie do twojego konkretnego zastosowania. Na przykład, jeśli myślisz o prowadzeniu przedszkola poza domem, być może będziesz musiał przestrzegać przepisów dotyczących zdrowia i warunków sanitarnych, przepisów bezpieczeństwa lub przepisów przeciwpożarowych.
- Sprawdź na najniższym poziomie i idź w górę. Będziesz musiał przestrzegać wszystkich z nich, więc lepiej zacząć od dołu. Na przykład, jeśli wynajmujesz mieszkanie, a właściciel nie wyrazi zgody na Twoje użytkowanie, nie ma znaczenia, czy jest to dozwolone na mocy przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego miasta.
- Zwłaszcza jeśli myślisz o rozpoczęciu działalności w domu, pamiętaj, że korzystanie z domu w celach komercyjnych może podlegać innym regulacjom handlowym, które zwykle nie dotyczą rezydencji.
- Większość stanów zezwala na niektóre firmy prowadzące działalność w domu, chociaż przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą ograniczać liczbę pracowników, których możesz mieć lub czy klienci lub klienci mogą przychodzić do twojego domu.
- Stowarzyszenie Small Business Association posiada listę zezwoleń i licencji wymaganych do prowadzenia działalności gospodarczej w domu w każdym stanie pod adresem https://www.sba.gov/content/what-state-licenses-and-permits-does-your- potrzeby biznesowe.
Krok 2. Wyszukaj rozporządzenia dotyczące miasta lub hrabstwa, aby dowiedzieć się, jakie są dozwolone zastosowania dla Twojej nieruchomości
W wielu jurysdykcjach cały kod zagospodarowania przestrzennego jest dostępny online lub może być konieczna wizyta w urzędzie powiatowym lub miejskim, w bibliotece lub w biurze prokuratora miejskiego.
- Większość miast jest ogólnie podzielona na kategorie strefowe. Pierwszą potrzebną informacją jest kategoria nieruchomości, w której znajduje się Twój dom. Na przykład, jeśli twoja okolica jest strefą mieszkalno-handlową o mieszanym przeznaczeniu i planujesz otworzyć biznes w domu, prawdopodobnie nie musisz dalej szukać – wyraźnie możesz prowadzić działalność w tej strefie.
- Pamiętaj jednak, że sprawy rzadko będą tak proste. Twój dom może znajdować się w strefie o mieszanym przeznaczeniu, ale mogą istnieć dalsze ograniczenia dotyczące rodzaju działalności, którą możesz prowadzić lub godzin, w których firma może być otwarta.
- Strefy mieszkalne mogą być również podzielone według typów mieszkań i dozwolonych poziomów zajętości. Na przykład, jeśli planujesz wynająć mieszkanie nad garażem w celu uzyskania dodatkowego dochodu, takie użytkowanie może być niedozwolone, jeśli Twój dom znajduje się w strefie mieszkalnej jednorodzinnej.
- Rozporządzenie w sprawie zagospodarowania przestrzennego może dopuszczać niektóre rodzaje działalności w domu, ale specyfika będzie inna. Niektóre mogą być tak niejasne, że w ogóle nie da się z tego uzyskać wiele wskazówek, w takim przypadku musiałbyś zadzwonić do kogoś z miejskiego wydziału planowania w celu uzyskania wyjaśnień.
Krok 3. Zadzwoń do miejskiego wydziału planowania lub budownictwa
Dział planowania zazwyczaj wykonuje przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego dla określonej lokalizacji.
- Nawet jeśli uważasz, że rozumiesz, jak działają przepisy prawne w Twojej okolicy, zawsze najlepiej zadzwonić i uzyskać oficjalną opinię dotyczącą konkretnej nieruchomości, zanim się na niej oprzesz.
- Należy pamiętać, że przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego nie zawsze dają jasną odpowiedź na pytania dotyczące firm związanych z domem lub innych sposobów wykorzystania mienia. Na przykład, jeśli pracujesz w domu, ale nie masz klientów ani klientów przychodzących do Twojego domu i nie zwiększasz ruchu w okolicy, prawdopodobnie nie będzie żadnych problemów z Twoim użytkowaniem.
- Jednocześnie czasami błędem może być zwrócenie uwagi na planowane użycie, zanim zdecydujesz, czy jest to dozwolone. Jeśli martwisz się, że przyciągniesz niepotrzebną uwagę do swojej nieruchomości, rozważ poproszenie znajomego, aby zadzwonił do Ciebie lub unikaj podawania dokładnego adresu ulicy komukolwiek w biurze.
Krok 4. Zbadaj wcześniejsze zastosowania nieruchomości
Jeśli poprzedni właściciel był w stanie uzyskać odstępstwo lub wyjątek od prawa, możesz zrobić to samo.
- Należy jednak pamiętać, że tylko dlatego, że poprzedni właściciel wykorzystał nieruchomość do określonych celów, nie oznacza to, że będziesz mógł zrobić to samo. Twoi sąsiedzi mogli się zmienić lub przepisy stały się bardziej rygorystyczne, ponieważ właściciel mieszkał na terenie posesji.
- Po uchwaleniu prawa zagospodarowania przestrzennego poprzednie działania są zazwyczaj wykluczone. Jeśli jednak właściciel wyprowadził się i kupiłeś nieruchomość, musisz przestrzegać wszystkich przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, które obecnie mają zastosowanie do tej nieruchomości.
- Jeśli poprzedni właściciel był w stanie uzyskać wariancję lub wyjątek od tego samego prawa zagospodarowania przestrzennego, które powstrzymuje Cię przed zrobieniem czegoś, co chcesz zrobić, możesz mieć większą szansę na samodzielne uzyskanie wariancji.
Krok 5. Rozważ konsultację z prawnikiem
Jeśli masz jakieś pytania lub wątpliwości, możesz porozmawiać z lokalnym prawnikiem ds. użytkowania gruntów.
- Jeśli jesteś zainteresowany kupnem domu, twój agent nieruchomości również będzie miał informacje o lokalnych przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego, które mogą ci pomóc. Tylko upewnij się, że jesteś szczery ze swoim agentem co do tego, co zamierzasz zrobić z kupowaną nieruchomością.
- Jeśli masz pytania dotyczące niejasno sformułowanego rozporządzenia w sprawie zagospodarowania przestrzennego lub innych ograniczeń dotyczących twojej nieruchomości, prawnik może być w stanie pomóc ci przeanalizować język i ustalić, czy twoje użycie byłoby dozwolone.
- Prawnik ds. nieruchomości może również zapoznać Cię z lokalnymi wymaganiami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i pomóc w określeniu opcji.
Część 2 z 3: Sprawdzanie umów, warunków i ograniczeń
Krok 1. Weź udział w spotkaniu stowarzyszenia właścicieli domów
Pójście na spotkanie da Ci szansę na zapoznanie się z członkami stowarzyszenia i zorientowanie się, z kim możesz porozmawiać o swojej sytuacji.
- Jeśli nie kupiłeś jeszcze nieruchomości, możesz chcieć wziąć udział w spotkaniu przed zakupem, aby upewnić się, że czujesz się komfortowo z procedurami i osobami odpowiedzialnymi.
- Spotkanie stowarzyszenia właścicieli domów zazwyczaj będzie okazją do omówienia wszelkich kwestii lub pytań z funkcjonariuszami stowarzyszenia.
Krok 2. Zdobądź kopię planowanych zasad rozwoju
Umowy, przekonania i ograniczenia dotyczące inwestycji (CC&R) zazwyczaj będą regulować użytkowanie nieruchomości o wiele bardziej rygorystycznie niż przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego gmin.
- Jeśli nie kupiłeś jeszcze nieruchomości, upewnij się, że dokładnie przeczytałeś CC&R przed zakupem. Jeśli planujesz wykorzystanie swojej nieruchomości, co jest zabronione przez CC&R, bardziej sensowne może być znalezienie domu w innym miejscu.
- Pamiętaj, że oprócz ograniczeń CC&R zazwyczaj musisz przestrzegać zasad zagospodarowania przestrzennego miast, więc nawet jeśli Twoje użycie nie jest wyraźnie zabronione przez CC&R, nadal może być zabronione na mocy przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego miast.
Krok 3. Skontaktuj się ze stowarzyszeniem właścicieli domów
Jeśli twoja nieruchomość znajduje się w planowanej społeczności, użytkowanie gruntów jest zazwyczaj regulowane przez stowarzyszenie właścicieli domów, a nie przez miejski wydział planowania.
- Należy pamiętać, że stowarzyszenia właścicieli domów mają tendencję do egzekwowania swoich CC&R o wiele bardziej rygorystycznie niż robią to biura planowania miejskiego lub hrabstwa, a uzyskanie zwolnienia może być trudniejsze.
- Jeśli mieszkasz na obszarze zarządzanym przez CC&R, powinieneś jak najszybciej skontaktować się ze stowarzyszeniem właścicieli domów w sprawie planowanego użytkowania – najlepiej na długo przed wdrożeniem swoich planów.
Krok 4. Porozmawiaj z sąsiadami
Jeśli umowy, które regulują twoją własność zabraniają użytkowania, o którym myślisz, twoi sąsiedzi mogą pomóc ci uzyskać wyjątek.
Na przykład Twoje CC&R mogą zabronić prowadzenia działalności gospodarczej w domu. Jeśli jednak wiesz, że nie będziesz spotykać się z żadnymi klientami w swoim domu i będziesz mieć niewiele dostaw, te szczegóły mogą pomóc przekonać sąsiadów, że Twoja działalność w domu nie będzie przeszkadzać w sąsiedztwie ani nie wpłynie na wartość ich nieruchomości
Część 3 z 3: Poszukiwanie wariancji
Krok 1. Wyszukaj formularze
Większość miast i stowarzyszeń właścicieli domów posiada formularze, które możesz wypełnić, jeśli potrzebujesz odstępstwa lub wyjątku od ograniczeń dotyczących Twojej nieruchomości.
- Sprawdź w formularzu zgłoszeniowym, kiedy można złożyć wniosek oraz terminy składania wszelkich informacji lub dokumentów, które należy złożyć wraz z wnioskiem.
- Być może będziesz musiał dołączyć opis metes and bounds swojej nieruchomości do wniosku. Ten opis zazwyczaj znajduje się na twoim czynie.
- Poszukując rozbieżności, zazwyczaj musisz udowodnić zarządowi strefowemu lub stowarzyszeniu właścicieli domów, że rozbieżność jest dla ciebie konieczna i że proponowane przez ciebie użytkowanie nie zmieni charakteru okolicy ani nie naruszy praw własności twoich sąsiadów.
Krok 2. Poproś o przesłuchanie
Kiedy złożysz swój formularz, zapoznaj się z procedurą wnioskowania o przesłuchanie.
- Publiczne zawiadomienie o rozprawie zostanie przekazane Twoim sąsiadom i innym osobom z ogólnego obszaru otaczającego nieruchomość, a Twoje rozprawa będzie otwarta dla publiczności.
- Zazwyczaj zostaniesz obciążony opłatą za złożenie wniosku lub wniosku o zmianę. Opłaty te różnią się znacznie w zależności od miast, powiatów i stowarzyszeń właścicieli domów. Jeśli martwisz się o opłatę, zadzwoń z wyprzedzeniem i dowiedz się, ile wynosi, zanim złożysz formularz.
- Proces ten różni się znacznie w zależności od miasta i powiatu. W niektórych lokalizacjach pracownik działu zagospodarowania przestrzennego najpierw podejmuje decyzję w sprawie wniosku. Tylko jeśli on lub ona odrzuci twoją prośbę o wariancję, masz możliwość bycia wysłuchanym przez pełny zarząd zagospodarowania przestrzennego.
- Pamiętaj, że w miarę kontynuowania procesu mogą pojawić się dodatkowe koszty. Podsumowując, możesz zapłacić kilka tysięcy dolarów za samo złożenie wniosku o wariancję – a Twój wniosek i tak może zostać odrzucony.
Krok 3. Zbierz informacje
Przygotuj się na rozprawę, zbierając dokumenty i informacje o planowanym przez Ciebie wykorzystaniu nieruchomości i jej potencjalnym wpływie na Twoją okolicę.
- Pomyśl o celu konkretnego ograniczenia lub regulacji. Jeśli nie masz pewności, jaki cel był zamierzony, możesz cofnąć się do historii rozporządzenia i dowiedzieć się, dlaczego zostało ono zaproponowane po raz pierwszy.
- Jeśli możesz udowodnić, że twoje zastosowanie nie spowoduje problemów, którym rozporządzenie miało zapobiec, zazwyczaj istnieje większe prawdopodobieństwo wystąpienia wariancji.
- Jeśli szukasz wyjątku od CC&R, pamiętaj, że większość takich zasad jest tworzona w celu zwiększenia wartości nieruchomości. Dlatego informacje dotyczące planowanego użytkowania powinny koncentrować się na tym, jak nie umniejsza to wartości domu lub domów wokół niego.
- Zazwyczaj im mniejszy wpływ na wartość domów i otaczającego sąsiedztwa – w tym wygląd zewnętrzny i przepływ ruchu – będzie mieć większe szanse na zatwierdzenie rozbieżności.
Krok 4. Zdobądź listy od sąsiadów
Jeśli już angażujesz się w użytkowanie, które narusza ograniczenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego, twoi sąsiedzi mogą chcieć pisać listy w twoim imieniu, jeśli korzystanie z nich im nie przeszkadza.
Jeśli znasz swoich sąsiadów dość dobrze, porozmawiaj z nimi o proponowanym przeznaczeniu nieruchomości. Tak długo, jak im się to podoba, poproś ich, aby napisali dla ciebie listy, w których szczegółowo wyrażają swoją zgodę i jak nie przewidują, że twoje użycie wpłynie na ich życie
Krok 5. Weź udział w rozprawie
Twoja prośba o zmianę zostanie odrzucona, chyba że stawisz się na rozprawie i przedstawisz swoją sprawę.
- Będziesz miał okazję wyjaśnić, dlaczego potrzebujesz wariancji i zademonstrować, co się stanie, jeśli otrzymasz wariancję. Jeśli masz sąsiadów, którzy cię wspierają, zazwyczaj mogą przyjść na rozprawę i zeznawać w twoim imieniu.
- Każdy, kto zobaczył publiczne zawiadomienie o rozprawie i sprzeciwił się twojej rozbieżności, również będzie miał możliwość wyrażenia swojego sprzeciwu zarządowi.
Krok 6. Odwołaj się od negatywnej decyzji
Jeśli stowarzyszenie właściciela domu lub zarząd zagospodarowania przestrzennego nie orzekają na twoją korzyść, zazwyczaj możesz odwołać się do wyższego organu.
- Zazwyczaj od decyzji zarządu ds. planowania lub zagospodarowania przestrzennego można odwołać się do rady miasta lub rady nadzorczej hrabstwa. Chociaż uzyskanie aprobaty w postępowaniu odwoławczym może być trudne, pomocne będzie wsparcie ze strony sąsiadów.
- Nawet jeśli rada przyzna ci wariancję, każdy, kto się jej sprzeciwi, zazwyczaj ma również możliwość odwołania się od decyzji. Jeśli ktokolwiek sprzeciwił się Twojej rozbieżności, ma określony czas na złożenie odwołania, co oznacza, że być może będziesz musiał poczekać, zanim będziesz mógł podjąć działania w związku z Twoją rozbieżnością.